近日，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長習(xí)近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議時提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

    這是十八大以來習(xí)近平首次對于房地產(chǎn)去庫存的表態(tài)。

    “現(xiàn)在中央最高決策層已經(jīng)明確提出了樓市去庫存的要求，這意味著后續(xù)的落地政策將會盡快出臺?！币晃唤咏〗ú康闹槿耸勘硎?，同時，目前中央針對房地產(chǎn)市場的表態(tài)也將影響今年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，預(yù)計明年對樓市的政策態(tài)度將會更加寬松。

    年底前首輪政策或出臺

    “中央提出的去庫存相當(dāng)于一個‘帽子’，以往沒有出臺或力度不大的政策此次或都將戴上這個帽子，一齊出來?！鄙鲜鼋咏〗ú康闹槿耸糠Q，對于樓市去庫存的相關(guān)政策，目前各部委已經(jīng)初步匯總了各項具體政策的調(diào)整思路，預(yù)計在年底經(jīng)濟(jì)工作會議之后會分層次出臺。

    “在前幾輪對樓市的政策調(diào)整中，為防止市場過熱，政策沒有一次性都放出來，而是階段性的釋放?！睎|部某省住建廳的一位官員也對記者印證了這一說法，“從力度上而言，由于此前多為單一政策，因此從效果上來說，政策作用持續(xù)效力有限?！?/p>

    而在現(xiàn)有的政策框架中，戶籍制度改革預(yù)計將成為第一突破口。

    就在習(xí)近平提出“房地產(chǎn)去庫存”的正面表態(tài)之后，11月11日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在主持召開經(jīng)濟(jì)形勢座談會時，透露出財政、貨幣等宏觀調(diào)控政策將合力加碼穩(wěn)增長的清晰信號，并明確提出以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費(fèi)。

    “按照發(fā)改委的要求，每個省都要在年底前上報改革方案，目前大部分省市都已經(jīng)上報，預(yù)計年底前戶籍改革就會落定?！鄙鲜鰱|部某省住建廳官員指出。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，購房落戶一直是大多數(shù)城市落戶的主要來源。數(shù)據(jù)顯示，2014年我國的城鎮(zhèn)化率為54.77%，但2014年底我國的城市戶籍率僅為35.9%，按全國人口數(shù)量計算，這則意味著有2億人需要或可能需要城市房屋。

    “除了北京、上海等一線城市存在有房無當(dāng)?shù)貞艏F(xiàn)象，其他城市有房基本都可以落戶，按照這一邏輯，目前很多已經(jīng)生活在二三線城市的人口并未購房。因此，戶籍改革后，預(yù)計將出現(xiàn)更多的購房需求?！睆埓髠ケ硎?。

    不過，業(yè)內(nèi)分析人士也指出，以戶籍制度改革為契機(jī)增加樓市購買需求，這樣的政策邏輯很難在短時間內(nèi)見到效果，因此短期內(nèi)的去庫存政策還將以市場刺激為主。

    “從中央層面來看，能夠直接釋放的需求，是保障性住房的貨幣化安置。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人指出，由于國家每年對保障性住房供應(yīng)都有硬性解決要求，而這部分需求可以直接轉(zhuǎn)為已有庫存的消化。

    實(shí)際上，早在去年年底，住建部就提出了政府可以通過購買商品房（資料、團(tuán)購、論壇）或?qū)Ρ槐Ｕ先巳禾峁┴泿诺男问浇鉀Q保障性住房供應(yīng)問題。目前根據(jù)中央釋放的信號，2016年棚戶區(qū)的改造工作也已經(jīng)確定了以貨幣化補(bǔ)償為主，從資金量來看，加上財政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)所置換的額度，全部資金將超過萬億元。

    除此之外，上述國研中心負(fù)責(zé)人指出，其他與穩(wěn)定住房消費(fèi)相關(guān)的常規(guī)手段未來也將加大力度。據(jù)他透露，相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。

    “對于地方政府來說，一定會抓住目前政策窗口期，在公積金貸款、購房補(bǔ)貼、契稅減免方面做出更大讓步?！北本┦蟹繀f(xié)秘書長陳志告訴記者。

    決策層的“警戒線”

    中央最高層頻繁對樓市發(fā)聲的背后，是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)接近決策層設(shè)置的“警戒線”。

     11月11日，國家統(tǒng)計局公布前10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截止到10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加709萬平方米。

    而在今年5月，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米，是自房地產(chǎn)市場低迷以來商品房待售面積首次出現(xiàn)減少。

    短短5個月后，樓市庫存再次上漲，此前多輪政策的效力已被釋放化解。

    “雖然今年樓市成交明顯好于去年，一二線城市的庫存數(shù)據(jù)緩解，但三四線城市的庫存壓力仍很大?！比?lián)房地產(chǎn)商會負(fù)責(zé)人表示。

    與此形成佐證的是，11月13日，來自海南三亞的多家開發(fā)商帶著26個主打旅游度假和養(yǎng)老功能的房地產(chǎn)項目在北京舉行了推介會。三亞市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長劉樹國表示，三亞現(xiàn)在市場上消化的主要是之前推出的土地，目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)庫存面積近300萬平方米，大概需要消化一年多的時間。

    金融數(shù)據(jù)服務(wù)商東方財富(300059,股吧)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，三亞去年全年的商品住宅銷售面積約為127萬平方米。今年前三季度，三亞商品住宅的銷售面積約為100萬平方米，較去年同期增長近10%。

    此外，從國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)銷售漲幅放緩，房地產(chǎn)投資持續(xù)回落，這也令相關(guān)部門感受壓力。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月份，商品房銷售面積94898萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-9月份回落0.3個百分點(diǎn)。同時，10月全國商品房銷售面積為11990萬平方米，環(huán)比9月份的13233萬平方米下降1000多萬平方米。

    國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎介紹，非重點(diǎn)城市商品房銷售增速回落成為房地產(chǎn)銷售下滑的主要原因。1-10月份，非重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速比1-9月份回落0.4個百分點(diǎn)，拉動全國銷售整體下行；而重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速與1-9月份持平。

    “高庫存是持續(xù)影響房地產(chǎn)投資的前端數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)投資下滑已經(jīng)嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)增長。”上述全聯(lián)房地產(chǎn)商會負(fù)責(zé)人表示，今年前10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比1-9月份回落0.6個百分點(diǎn)。其中，住宅投資53150億元，增長1.3%，增速回落0.4個百分點(diǎn)?！斑@無疑再次挑戰(zhàn)著決策層的底線?！?/p>